하나은행 하나금융연구소

▶ 최근 개발 방식은 복합개발을 중심으로 이뤄지고 있음 ● 최근 개발사업에 대형화, 복합화 및 공간 마케팅 등의 경향이 나타나면서 복합개발방식이 활용되고 있음 ● 복합개발은 사업의 규모, 용도, 상징성 등에 따라 공모형(민관합동 또는 민간제안), 컨소시엄 형태의 PF방식이 운용되고 있으며 초고층 빌딩 등이 랜드마크로써 포함됨 ● 최근에는 도시재생사업(뉴타운, 균형발전촉진, 역세권 사업등), 지역균형발전사업(행복도시, 혁신도시, 기업도시), 경제자유구역개발, U-City시범 사업 등 대부분의 대형사업에 활용되고 있음 ● 신정부에 들면서 지역균형발전사업이 지연될 것으로 보이면서 도시재생, 경제자유구역개발 등을 중심으로 복합개발이 추진될 전망 ▶ 복합개발시장의 제도적 개선이 예상되지만 과잉공급 등의 리스크도 존재 ● 복합개발 관련 정부의 정책로드맵에 따르면 주택건설기준 및 건축규제가 완화되고, 향후 단계적으로 민간의 택지공급이 가능해짐에 따라 사업환경이 개선될 것으로 예상됨 ● 2008년 예상 신규 공모사업은 15개 이상으로 지속적인 시장확대가 예상되고 있음. 그러나 시장확대에도 불구하고 체계적인 수요 개발은 미흡한 상태이기 때문에 향후 공급과잉 리스크가 존재함 ● 복합개발수주에 대한 경쟁이 심하고 공모평가 시 토지배점비중이 높아 택지비용이 상승하고 있어 분양가가 높아짐. 이에 따라 수익성을 넘어 사업성마저 위협하고 있음 ▶ 복합개발시장은 향후 건설업계에게는 부동산 개발업자로써, 금융권에게는 투자은행으로써 역량을 확보하기 위해 중요한 시장으로 인식될 전망 ● 2006~07년 들어 부동산규제가 강화되고 공공 사업자 비중이 늘면서 민간사업자의 참여 기회가 축소됨. 특히 단순 시공사업은 이윤이 점차 하락함 ● 이에 따라 건설업체의 부동산개발시장 참여는 수주 확보, 성공 시 높은 수익성, 향후 복합개발 시장의 확대 및 해외진출을 위한 기술력 축적 차원에서 선호되고 있음 ● 복합개발시장의 확대에 따라 금융권의 컨소시엄내 PF나 재무적 투자자에 대한 영업기회 및 규모가 커질 것으로 예상됨. 다만 자본시장통합법의 시행에 따라 단순대출형태의 참여는 경쟁력이 약화되어 개별업체로는 그 효과가 크지 않을 것임 ● 자본시장통합법에 따라 투자업무규제 완화, 사업비 증가에 따른 금융권 주도의 개발 필요성 증가, 금융권의 투자은행으로 역량 요구 등이 나타나고 있기 때문에 1~2년안에 개발시장에서 금융권의 역할이 주도적 참여자로 확대될 것으로 예상

▶ Recent development has focused been mixed-use ● Recent development has focused on large-scale, well-marketed mixed-use complexes. ● Mixed-use complexes can be public projects (private/public joint development or proposed by the private sector) or funded by consortium-style PF, according to size, use, and prominence, and include landmark skyscrapers. ● Development has recently been on a large scale and includes urban regeneration projects (New Towns, Balanced Development Promotion, areas close to mass transit), balanced regional development (Multi-functional Administrative city, Innovation city, Enterprise city), free trade zones, and the U-City model. ● With the beginning of the new administration, balanced regional development is likely to be delayed while the development of complexes focused on urban regeneration and free trade zones will be encouraged. ▶ The mixed-use development market will enjoy systematic improvements, but risks, such as over-supply remain ● The business environment is expected to improve since, according to the government's policy road-map for mixed-use development, standards for residential construction and construction regulations will be eased and private development sites will be provided. ● Expansion of the market is expected to continue as over 15 public businesses are planned in 2008. However, despite an expanding market, systematic growth of demand is not keeping pace, thus making over-supply a risk factor. ● Competition is intense for orders for mixed-use development, and as the allotment of building sites grows in importance, costs to secure plots are rising, thus driving up new home prices. This trend is a threat to profitability for development companies. ▶ The mixed-use development market is a key driver for growth for the construction industry, and an opportunity for financial institutions to grow their IB businesses ● While the construction industry after 2000 was dominated by private companies, beginning in 2006~07, the public sector began be become more involved, thus reducing opportunities to participate in this industry. In particular, simple building companies saw deteriorating profitability. ● As a result, in order to participate in the real estate development industry, it would be beneficial for construction companies to secure orders, improve profitability, and upgrade their technology in preparation for the expansion of the mixed-use development market and for overseas expansion. ● The expansion of the mixed-use development market offers opportunities to financial institutions to expand through consortiums for PF or as financial investors. However, the implementation of the Capital Market Integration Act (CMIA) will likely intensify competition for straight-forward loans, thus making the lending business less attractive. ● The easing of restrictions on investment following the implementation of the CMIA and rising costs will drive demand for investment banking services. As a result, within 1~2 years, the financial sector will need to take a greater and more proactive role as a participant in the development industry.

Ⅰ. 최근 개발 트렌드 1 가. 참여정부이후 개발의 대형화 및 복합화 1 나. 신정부에서의 시장 및 민간 역할 강조 2 Ⅱ. 복합개발 시장 4 1. 대형 복합개발의 개요 4 가. 복합개발의 정의 4 나. 복합개발의 유형 5 2. 건설산업에 있어 복합개발시장 6 Ⅲ. 국내 복합개발 사업형태 7 1. 도시재생, 경제자유구역 등 관련 사업 7 가. 국내 주요 복합개발의 현황 7 나. 초고층 빌딩 프로젝트(협의 복합개발) 8 다. 도시재생관련 복합개발 11 2. 지방균형발전계획 14 가. 수도권 2기 신도시 개발 14 나. 혁신도시 및 기업도시 18 다. 행정중심복합도시(세종특별자치시) 20 3. U-City 22 4. 복합개발시장의 환경 변화 28 Ⅵ. 결론 34 가. 현재 도시재생사업 중심에서 향후 다양한 테마 중심으로 변화 34 나. 금융권의 개발사업에서의 역할 확대 35 참고문헌 41