하나은행 하나금융연구소

최근 주택가격에 영향을 주는 요인 최근 가격변동에 영향을 주는 주요 원인은 단기 공급 증가, 수요 위축, 규제완화 지연임 수급불균형에 따라 거래가 감소하고 미분양이 증가하고 있으며 분양가상한제가 가격을 제한하고 있음. 그러나 최근 원자재가격의 상승에 따라 분양가격의 상승이 예상되고 금리 및 물가가 상승하면서 수요력 및 구매의사 회복은 더뎌질 전망임 지역간 가격변동 영향력은 약화되는 경향이 나타남 일반적으로 주요 지역의 가격 상승이 전반적인 시장가격 상승을 유인하는 것으로 인식되고 있음 즉 과거 주택(아파트)가격은 강남→강북→수도권→지방 순으로 전이되며 상승과 하락을 반복. 규모별로 봤을 때 대형→중형→소형으로 가격 변동이 나타났다고 봄 이는 공급 부족과 수요의 증가, 주택가격의 하방경직성과 부동산 불패신화 등에 따라 나타난 흐름 으로 최근에는 약화되면서 개발이슈별 가격변동이 나타나고 있음 심리적 부담, 단기적 공급 급증, 수요시장 냉각 등으로 연내 강남 아파트가격의 추가하락이 예상되나 현 상황이 확대되지 않는 한 서울 전체의 급락 가능성은 제한적 물가 및 금리 상승에 따라 수요기반이 약한 고가 아파트 수요자 중 일부가 급매물 시장에 진입하고 수요여력이 감소하면서 강남을 중심으로 한 아파트가격 하락 위험은 존재 특히 수요위축과 함께 강남에 공급된 물량의 특성(후분양, 고가, 대형 등)으로 인해 초기 물량해소에 어려움을 겪으면서 심리적 리스크가 증대되고 있음 수급불균형에도 서울에는 악성미분양(준공 후 미분양)이 존재하지 않으며 전반적인 개발 수요로 인해 연내 주택가격 하락 가능성은 적음 또한 최근 강남지역의 아파트가격 하락에도 정부의 하반기 규제 완화 로드맵에 따라 제한적이나마 아파트 기대수익률이 개선되면서 가격하락을 일부 저지

□ Factors affecting recent housing prices The key factors that have affected recent housing prices are a short-term increase in supply, cooling demand, and the postponement of deregulation. An imbalance in supply and demand has led to a decline in transactions and an increase in unsold new homes, and price ceilings on new homes are limiting overall prices. However, rising raw material prices are putting upward pressure on new home prices, and rising interest rates and inflation will cause a recovery in demand to be delayed. □ Price disparity between areas is worsening Rising prices in several key areas are driving overall prices higher. In the past, apartment prices rose and fell by area in the following order: Gangnam → Gangbuk → Seoul metropolitan area → provinces. Likewise, prices changed according to scale in the following order: large → medium → small. This was a result of tight supply, rising demand, downward price rigidity, and a belief that housing prices could not fall. However, these factors have recently dissipated and prices are increasingly driven by separate development issues. □ Poor sentiments, a short-term rise in supply and cooling demand will pressure Gangnam apartment prices, but a sharp decline in overall prices is unlikely Rising inflation and interest rates are crimping demand for high-priced apartments, and a portion of these are being sold urgently. As demand falls, the risk of falling apartment prices, particularly for Gangnam, is rising. Sentiments are worsening as homes being supplied in Gangnam are large, high-priced, and are not sold in advance. Unsold units are not yet a serious problem in Seoul, and the risk of a decline in housing prices within this year is low thanks to overall demand for development. Although prices in Gangnam are declining, the government's recent deregulation roadmap suggests that expected yields on apartments will improve modestly, thus mitigating price declines to some extent.