하나은행 하나금융연구소

경제 성장률 및 인구 증가 속도 둔화와 함께 주택가격 상승세도 둔화

국내 주택가격은 1980년대 중반 이후 약 2.4배 정도 상승했을 정도로 빠른 상승세를 지속해 왔으나, 경제 성장률 및 인구 증가 속도의 둔화와 함께 점차 상승세가 둔화되고 있는 상황
또한 “자가보유”에 대한 강한 열망과 이른바 “부동산 불패 신화”도 그간 주택가격 상승의 주요 동인으로 작용하였으나 주택보급률의 상승 및 부동산 투자수익률의 하락과 함께 이같은 요인들도 과거에 비해 약화되며 중장기적으로 부동산 가격에 대한 불확실성 증가

주택가격은 단기적으로 완만한 상승세를 유지할 전망

최근 주택시장은 금융위기 이후 예상보다 빠른 회복세를 보였으나 이후 주택금융 규제의 영향으로 거래 및 가격 측면 모두에서 위축된 상황
가계부실 가능성 및 부동산 PF 대출의 부실 가능성이 우려되고, 서울 및 수도권 중심의 DTI 규제 등으로 2000년대 이후 주택가격 상승에 주요 동력이 되어왔던 주택금융 역시 크게 위축된 상황
한편 경기 및 소득회복속도가 미진하고 금리 상승에 의한 채무 부담 증가 가능성에 따라 단기간내 주택구매능력의 개선은 어려울 전망이나, 서울 및 일부 지역 중심의 공급 부족 심화로 주택가격은 단기적으로 완만한 상승세가 유지될 전망

중장기 변수 점검1 : 베이비붐 세대의 은퇴 및 주요 주택구매연령 계층의 완만한 감소

1차 베이비붐 세대(55~63년생)의 은퇴가 2010년부터 향후 9년 동안 지속될 전망인데 퇴직인구의 증가 및 가계소득의 감소로 인한 부동산 가격하락 압력이 예상
또한 저출산 및 고령화의 영향으로 국내 인구는 2018년부터 마이너스 성장이 예상되며, 주요 주택구매연령 계층(35~55세) 역시 2016년부터 감소할 전망
그러나 주요 주택구매연령 계층은 2020년까지 총인구의 1/3 이상의 비중을 계속해서 점유하여 주택수요 감소폭은 크지 않을 전망

중장기 변수 점검2 : 가계부채 조정 가능성

금융위기 이후 소득 회복속도는 미진한 반면 가계부채는 지속적으로 증가, 2009년말 현재 가계 금융부채는 금융자산 대비 0.5배, 개인가처분소득 대비 1.43배, 총자산 대비 0.18배로 전반적으로 가계부채 상환능력이 우려되는 상황
또한 노동패널 분석 자료에 따르면 2007년말 현재 소득 및 금융자산 대비 부채 규모가 많으면서 가계잉여가 적자인 취약가구의 비중이 전체 부채가구 대비 10% 미만이나 꾸준한 증가 추세를 지속중임에 유의할 필요
이에 따라 금리 인상, 소득 감소 등의 충격 발생시 가계부채 조정을 계기로 한 부동산 가격 급락 가능성 존재. 또한 부동산 가격 하락이 주택대출 담보인정비율(LTV) 상승을 가져오면서 금융기관의 대출 회수가 부동산 가격 하락을 가속화시킬 가능성도 배제할 수 없음
특히 국내 주택담보대출은 변동금리부 대출과 일시상환대출의 비중이 높다는 점이 이같은 위험 을 심화시키고 있음

중장기 변수 점검3: 가계자산 중 과도한 부동산 비중(약 80%)의 축소 가능성

국내 가계의 보유 자산 구성을 살펴보면 실물자산 비중이 80%에 달해 부동산 자산 편중 현상이 두드러지게 나타남
그러나 이같은 편중 현상 지속시 실물자산과 금융부채간 미스매칭 위험이 높아 특히 고령층과 저소득층 위주로 유동성 리스크가 확대될 가능성이 존재
즉, 은퇴세대의 증가에 따른 자산포트폴리오의 변화 및 소득 양극화 심화와 함께 부동산 가격 조정 압력이 증가할 전망

중장기적으로 주택 가격 완만한 하락 가능성

향후 예상되는 인구구조의 변화 및 이에 따른 가계자산 포트폴리오 변화는 주택가격에 대한 하락 압력으로 작용할 전망이며, 가계부채 조정이 본격화될 경우 주택가격 급락 가능성도 존재
또한 2기 신도시 등으로 인한 수도권 공급 증가도 주택가격에 하락 압력으로 작용할 전망
그러나 자산구입능력 계층의 비중 지속 및 소형가구 증가에 따른 중소형 수요 확대는 하락 압력을 다소 상쇄할 전망
한편, 가계 자산 포트폴리오의 유연한 조정을 위한 부동산 정책과 금융부문의 개선과 함께 주택수요 다양화에 따른 공급 다변화 필요성 본격 대두될 전망