하나은행 하나금융연구소

검토 배경
상업용 부동산의 악화는 미국 경기회복을 지연 시킬 가능성이 있으며 이에 대한
분석이 필요
미국 상업용 모기지 손실은 현재의 금융부문과 실물경제 간의 악순환(negative feedback loop)을 심화시켜 미국 경제성장에 위협을 가할 수 있으며, 이에 따라 미국
상업용 부동산에 대한 분석과 모니터링이 필요

상업용 부동산 시장
시장 구조 : 대부분의 상업용 모기지는 은행들이 직접 보유하고 있으며 이는 은행들의 대출 포트폴리오의 중요한 부분을 구성
은행들에 의해 CMBS(상업용 모기지 유동화 증권)의 대규모 상각이 이루어졌지만,
유동화된 상업용 모기지는 전체의 24.9%에 불과하며, 은행들이 49.9%를 직접 보유

가격 동향 : 주택가격과 마찬가지로, 상업용 부동산 가격은 급격하게 하락하고 있는 상황
상업용 부동산 가격은 고점 대비 39% 하락하였으며, 주택가격은 고점 대비 33% 하락


상업용 모기지의 부실 현황
은행의 직접 보유 상업용 모기지 : 상업용 모기지의 대손상각율과 연체율은 주택용
모기지와 함께 가파르게 상승하는 상황이며, 건설 및 토지개발 대출이 연체 대출의
대부분을 차지

2009년 2/4분기 상업용 모기지 대손상각율은 전년동기대비 2배에 가까운 2.24%를
기록하는 등 급격하게 상승하였으며, 주택용 모기지 상각율도 2배 오른 2.34% 기록
이와 유사하게 연체율 또한 급격히 상승하여 2009년 2/4분기 7.67%를 기록

유동화된 상업용 모기지 : CMBS에 대한 평가손 규모는 RMBS에 비해 작지만 손실률 측면에서는 높은 편이며, CMBS로 유동화된 상업용 모기지의 연체율은 빠르게 상승
2007년부터 현재까지 미주 은행들은 CMBS에 대해 199억달러의 평가손을 기록했으며, 이는 RMBS에 대한 평가손이 973억달러인 점을 감안할 때 상대적으로 작은 수준
하지만 추정되는 RMBS 전체 규모가 어림잡아 CMBS 규모의 10배 이상으로 예상되는 상황에서 CMBS의 손실률은 RMBS의 약 2배 규모로 여겨짐
CMBS 근간을 이루는 상업용 모기지 연체율은 2009년 1/4분기 1.89%에서 2009년
2/4분기 4.66%로 급등하였으며, 이는 이들 대출자산의 질이 급속도로 훼손되고 있다는 것을 의미

전망 및 주요 리스크 요인
상업용 모기지 손실은 더욱 증가할 것이지만, 금융기관들은 이에 대비하여 준비했고
규모 면에서 주택용에 비해 낮은 편이므로 금융위기를 재현할 가능성은 낮은 것으로
판단

상업용 부동산에 대한 예상손실은 주택 부문에 비해 낮은 데다가 전반적으로 인지되어 이에 대비해서 금융기관들은 이미 대손충당금 적립을 확대하고 자본확충을 실시했기 때문에 금융위기를 재현할 가능성은 낮음

상당규모의 상업용 모기지가 2009~10년에 만기도래할 예정이며, 이후 리파이낸싱에
어려움을 겪을 것으로 보여 차입자의 파산 및 상업용 부동산의 추가 가격하락 발생 가능

2009~2010년에 상당 규모의 상업용 모기지의 만기가 도래할 예정이며, 대부분은 원금 일시 상환 조건이어서 리파이낸싱(재조달)이 필요하는 상황
하지만 2009년 상업용 모기지 대출에 대한 대출조건이 강화되고 있는 것과 동시에
상업용 부동산 가격 지수 하락폭도 매우 크기 때문에 상업용 모기지의 리파이낸싱
위험(refinancing risk)이 증가
기존 상업용 부동산 차입자의 리파이낸싱 위험이 증가함에 따라 자연스럽게 해당 차입자의 부도 가능성도 증가하고 있으며, 이는 상업용 부동산 시장의 부실 증가 우려를 더욱 심화시킴


시사점
상업용 부동산 가격은 추가적으로 하락하고 상업용 모기지 손실이 확대될 전망이며,
리파이낸싱 위험으로 인해 심각한 충격을 유발할 가능성 존재

2009년 하반기와 2010년 동안 경제 체질 약화 및 고용 여건 악화가 지속될 것으로
예상되고, 주택시장과 달리 상업용 부동산 시장에서는 거래량 증가 등 회복 신호가
아직 보이지 않고 있어 상업용 부동산 가격의 추가 하락 및 상업용 모기지 손실
확대될 전망
특히, 상업용 부동산 가격 하락과 더불어 상당규모의 상업용 모기지가 2009~2010년에 만기도래할 예정이므로 리파이낸싱에 어려움을 겪어 연체되는 대출이 급등할 전망

대형은행 보다 중소형 은행들의 상업용 모기지 익스포져가 높으며, 상업용 부동산
부실화에 따라 중소형 은행들의 파산이 증가할 예상

중소형 은행들의 경우, 상업용 모기지에 대한 대출 비중과 익스포져가 대형 은행보다 높아, 상업용 부동산의 부실화는 중소형 은행들에게 더욱 심각한 위험 요소인 상황

Background

Rising losses on CRE loans could hamper the economic recovery in the U.S.
and thus warrant closer analysis

Growing losses on commercial real estate (CRE) loans could exacerbate the
negative feedback loop between the financial sector and the real economy,
thus delaying an economic recovery. As a result, a close analysis and monitoring of U.S. CRE loans is needed.


CRE Market

Structure : Most CRE loans are held directly by banks and are a major part of
their loan portfolios.

Although large writedowns on CMBS have been the focus of much attention, only 25%
of CRE loans are packaged into CMBS while 50% are held directly by banks.
Prices : Like home prices, CRE prices are declining dramatically
CRE prices have fallen 39% from their peak, while home prices have fallen 33%.
CRE Loan Deterioration

Loans Held Directly by Banks : Chargeoff and delinquency rates for CRE mortgages are rising quickly

The chargeoff rate for CRE loans is rising rapidly, doubling YoY to 2.24% as of 2Q09.
Likewise, the delinquency rate for CRE loans as surged to 7.67%
Securitized CRE Loans : CMBS has had smaller writedowns than RMBS but higher loss rates, and delinquencies on the underlying CRE loans have been rising rapidly
U.S. banks have recorded about $20 bn in writedowns on CMBS since 2007, far lower
than the $97 bn in writedowns taken for RMBS.
However, the balance of outstanding RMBS is roughly 10x that of CMBS, implying
a loss ratio for CMBS that is about 2x that for RMBS.
The delinquency rate for CRE loans that have been packaged into CMBS recently surged from 1.89% in 1Q09 to 4.66% in 2Q09, highlighting the rapid pace of deterioration.


Outlook and Key Risk Factors

Losses on CRE mortgages are certain to grow, but pose a lesser threat than residential mortgages and are unlikely to trigger a repeat of the financial crisis

The IMF is forecasting higher rates for CRE loans and CMBS than for residential loans and RMBS, but RMBS will suffer larger losses, and thus pose a greater threat to financial stability.

A large volume of CRE loans will mature in 2009~10 and will face difficulties in refinancing, which could, in turn, lead to defaults and further declines in CRE prices

A large volume of CRE loans will mature in 2009~10, and since most CRE loans have balloon payments or are interest-only, they will need to be refinanced.
However, banks are tightening their underwriting standards and CRE prices continue to fall. As a result, a large portion of maturing CRE loans will fail to qualify for refinancing.
This refinancing risk could trigger a wave of defaults and increase losses for banks.


Implications

CRE prices will fall further, losses on CRE loans will grow and refinancing risk could create a significant shock to the system

The U.S. economy is likely to remain weak in 2H09 and 2010, employment conditions
could deteriorate further, and unlike the housing market, CRE has not shown any signs of reaching a bottom. As a result, further price declines are likely and losses on CRE mortgages will grow.
In particular, the wave of CRE loans scheduled to mature in 2009~2010 will face difficulties in refinancing amid the ongoing decline in CRE prices. As a result, defaults will rise sharply.

CRE mortgages pose a greater threat to small-to-mid size banks, and deterioration
in the CRE markets will lead to a rising number of bank failures

CRE mortgages account for a larger portion of the loan portfolio for small-to-mid size
banks than for large banks, and growing losses on CRE mortgages could cause a large number of small-to-mid size banks to fail.