금융시장
오피스 시장동향 분석 및 중장기 전망
2010-03-17김완중
목차
오피스 시장동향 및 중장기 전망
2009년 서울 오피스 시장동향
외환위기 이후 4~5%대의 경제성장률과 더불어 1%대의 낮은 공실률, 임대료 연 5~8%대의 상승률을 보이며 서울시 오피스 시장은 호황기에 진입
하지만 글로벌 금융위기 이후 한동안 영향을 받지않던 국내 오피스 시장은 2008년 하반기 강남권을 중심으로 공실률이 4%대로 급등. 2009년 한해동안 오피스 시장은 침체기 진입
최근 공실률 상승폭 둔화, 임대료 보합세를 유지하며 임대시장은 다소 안정화 추세
한편, 매매시장은 총 거래건수 및 면적 상승세 지속, 거래금액은 연간거래 중 최고치 기록. 거래단가는 하락세를 보이나 고점대비 70~80% 수준으로 회복, 특히 주요권역의 대형빌딩을 중심으로 95%수준 가격 회복세
2010년 수급 및 오피스 시장 전망
국내경제 회복기조 유지, 정부의 경기활성화 정책, 4~5%대 성장률 전망은 오피스 시장 회복에 긍정적 요인으로 작용 전망. 단, 경기상황에 후행하는 오피스 임대시장은 상반기 국내경제 성장에 따라 하반기에 회복 가능 전망
2010년 신규오피스 공급면적은 83만m2 예정(전년대비 140%증가, 도심권 61%, 강남권 28% 차지)은 주요 권역의 공실률 상승 압력요인으로 작용 가능
연 5~6%대 투자수익률이 기대되는 오피스 매매시장은 프라임급 빌딩을 중심으로 투자수요 지속 전망, 하지만 추후 금리인상 가능성 및 신규공급물량으로 매매가격 상승 압력은 약화
중장기 오피스 시장 전망
금융위기 이후 해외 주요 오피스 시장이 10%대의 높은 공실률 상승세를 보이며 침체상황이 악화된 반면, 서울 오피스 시장은 다소 견고한 수요시장을 반영하며 4%대 공실률로 수렴
향후 서울 3대 권역 및 판교, 송도, 용산 등을 중심으로 대규모 개발 사업에 따른 신규공급물량 예정으로 국내 오피스 시장의 총량적 공급물량은 충분할 것으로 사료
하지만 정부의 적극적인 경기 및 고용활성화 정책에도 불구하고 국내 내수 및 고용창출 기반이 약해 고용시장 회복의 불확실성에 따라 향후 오피스 시장 수요창출은 다소 제한적일 전망. 또한 수요예측모형에 따른 오피스 요구면적은 상승세이나 향후 예정된 대규모 공급면적을 흡수할지 여부는 불확실
과거 오피스 수요층의 지역별․규모별 수요쏠림 현상을 감안한다면, 주요권역의 프라임급 빌딩을 중심으로 국지적 수요 증가 및 수급불균형 심화 우려
시사점
향후 대내외 수요회복, 투자여건 개선 등으로 국내경기 회복세 전망, 정부의 적극적 경기부양 정책기조 유지로 상반기 재정 조기집행에 따라 풍부한 유동성 내수시장 유입될 예정
국내 유동자금의 새로운 투자처로 프라임급 오피스 시장 부각 가능성으로 향후 은행권의 포트폴리오 구성에 프라임급 오피스 시장에 대한 다각적 분석 필요
금융불안의 외부적 요인에도 불구하고 주요권역별 프라임급 오피스는 금융위기 이전수준의 가격대 회복하며 견고한 수요층 반영. 장기적 투자목표를 가진 기관투자자들의 선호대상으로 향후 투자시장의 우위지속 전망
하지만 금융불안 여파와 대규모 신규공급물량예정으로 과거 호황기때의 오피스시장 수익률 기대는 다소 제한적
정부의 고용창출 정책지원에도 불구하고 국내경제 구조적 취약성으로 고용시장 부진 지속, 이는 오피스 시장의 잠재수요창출에 리스크 요인으로 작용할 가능성
또한 소버린 리스크 등 대외불안요인 부각으로 향후 성장률이 전망치보다 낮게 수렴될 경우, 국내경제 침체지속으로 경기변동에 민감한 일부권역의 오피스시장 재침체 가능성에 유의
요약
2009년 서울 오피스 시장동향
외환위기 이후 4~5%대의 경제성장률과 더불어 1%대의 낮은 공실률, 임대료 연 5~8%대의 상승률을 보이며 서울시 오피스 시장은 호황기에 진입
하지만 글로벌 금융위기 이후 한동안 영향을 받지않던 국내 오피스 시장은 2008년 하반기 강남권을 중심으로 공실률이 4%대로 급등. 2009년 한해동안 오피스 시장은 침체기 진입
최근 공실률 상승폭 둔화, 임대료 보합세를 유지하며 임대시장은 다소 안정화 추세
한편, 매매시장은 총 거래건수 및 면적 상승세 지속, 거래금액은 연간거래 중 최고치 기록. 거래단가는 하락세를 보이나 고점대비 70~80% 수준으로 회복, 특히 주요권역의 대형빌딩을 중심으로 95%수준 가격 회복세
2010년 수급 및 오피스 시장 전망
국내경제 회복기조 유지, 정부의 경기활성화 정책, 4~5%대 성장률 전망은 오피스 시장 회복에 긍정적 요인으로 작용 전망. 단, 경기상황에 후행하는 오피스 임대시장은 상반기 국내경제 성장에 따라 하반기에 회복 가능 전망
2010년 신규오피스 공급면적은 83만m2 예정(전년대비 140%증가, 도심권 61%, 강남권 28% 차지)은 주요 권역의 공실률 상승 압력요인으로 작용 가능
연 5~6%대 투자수익률이 기대되는 오피스 매매시장은 프라임급 빌딩을 중심으로 투자수요 지속 전망, 하지만 추후 금리인상 가능성 및 신규공급물량으로 매매가격 상승 압력은 약화
중장기 오피스 시장 전망
금융위기 이후 해외 주요 오피스 시장이 10%대의 높은 공실률 상승세를 보이며 침체상황이 악화된 반면, 서울 오피스 시장은 다소 견고한 수요시장을 반영하며 4%대 공실률로 수렴
향후 서울 3대 권역 및 판교, 송도, 용산 등을 중심으로 대규모 개발 사업에 따른 신규공급물량 예정으로 국내 오피스 시장의 총량적 공급물량은 충분할 것으로 사료
하지만 정부의 적극적인 경기 및 고용활성화 정책에도 불구하고 국내 내수 및 고용창출 기반이 약해 고용시장 회복의 불확실성에 따라 향후 오피스 시장 수요창출은 다소 제한적일 전망. 또한 수요예측모형에 따른 오피스 요구면적은 상승세이나 향후 예정된 대규모 공급면적을 흡수할지 여부는 불확실
과거 오피스 수요층의 지역별․규모별 수요쏠림 현상을 감안한다면, 주요권역의 프라임급 빌딩을 중심으로 국지적 수요 증가 및 수급불균형 심화 우려
시사점
향후 대내외 수요회복, 투자여건 개선 등으로 국내경기 회복세 전망, 정부의 적극적 경기부양 정책기조 유지로 상반기 재정 조기집행에 따라 풍부한 유동성 내수시장 유입될 예정
국내 유동자금의 새로운 투자처로 프라임급 오피스 시장 부각 가능성으로 향후 은행권의 포트폴리오 구성에 프라임급 오피스 시장에 대한 다각적 분석 필요
금융불안의 외부적 요인에도 불구하고 주요권역별 프라임급 오피스는 금융위기 이전수준의 가격대 회복하며 견고한 수요층 반영. 장기적 투자목표를 가진 기관투자자들의 선호대상으로 향후 투자시장의 우위지속 전망
하지만 금융불안 여파와 대규모 신규공급물량예정으로 과거 호황기때의 오피스시장 수익률 기대는 다소 제한적
정부의 고용창출 정책지원에도 불구하고 국내경제 구조적 취약성으로 고용시장 부진 지속, 이는 오피스 시장의 잠재수요창출에 리스크 요인으로 작용할 가능성
또한 소버린 리스크 등 대외불안요인 부각으로 향후 성장률이 전망치보다 낮게 수렴될 경우, 국내경제 침체지속으로 경기변동에 민감한 일부권역의 오피스시장 재침체 가능성에 유의
Market Trends and Outlook for the Seoul Office Market
Market trends in the Seoul office market in 2009
Lifted by economic growth of 4~5%, the Seoul office market was booming following the IMF crisis with low vacancy rates in the 1% range and rents rising 5~8% per year.
Although the domestic office market was initially unaffected by the global financial crisis, vacancy rates in the Gangnam area have surged to the 4% range in H2 2008, and the market was in a downturn throughout 2009.
Recently, however, the rise in vacancy rates has slowed, rents have levelled off, and the office rental market appears to be stabilizing.
Although transaction volumes have increased, available space continues to rise, and transaction amounts peaked. Prices continue to decline, but have recovered to 70~80% of peak levels, and prices for large buildings in key areas are back to 95% of peak levels.
2010 outlook for the office market and supply and demand conditions
The continuing domestic economic recovery, the government's economic stimulus measures, and an economic growth outlook of 4~5% are positive factors for the office market. However, the office rental market lags behind the economy, and will be able to recover in H2 on the back of an economic recovery in H1.
New office space of 830,000m2 is expected in 2010 (up 140% YoY, downtown 61%,
Gangnam 28%). This additional supply is likely to increase vacancy rates in key areas.
Investment demand in the office markets, with expected yields of 5~6%, is expected to
continue, with a focus on prime buildings. However, transaction prices may soften due to rising interest rates and additional supply.
Mid-to-long term outlook
While overseas office markets have seen vacancy rates rise to the 10% range following the financial crisis, the Seoul office market has benefited from somewhat resilient demand and vacancy rates have been in the 4% range.
Aggregate new supply in Seoul is expected to be sufficient since large-scale new developments are planned in the 3 major areas, as well as Pangyo, Songdo and Yongsan.
However, in spite of the government's economic and employment stimulus measures, domestic demand and job creation remain weak and the economic recovery is uncertain.
As a result, new office demand is likely to be limited and may not be able to absorb
the large-scale new supply that is already planned.
Taking into account the concentration of office demand in certain areas and in buildings of a certain scale, demand is likely to be focused in prime buildings in major areas, which will exacerbate imbalances in supply and demand.
Implications
The domestic economy is expected to recover on the back of recovering external demand and improving investment conditions. Thanks to the government's stimulus measures, liquidity will be ample in H1 and will flow into the domestic market.
The prime office market is emerging as a new investment target for domestic liquidity,
and banks will need to comprehensively analyze this market as they adjust their portfolios.
In spite of external factors such as renewed financial turmoil, prices for prime offices in key areas are recovering to pre-crisis levels and demand remains resilient. Institutional investors with a long-term horizon are likely to continue to favor this market.
However, investment yields from the office market are expected to be somewhat limited due to the lingering effects of the financial crisis and new supply from large-scale developments.
In spite of the government's job creation policies, the domestic economy remains structurally weak and the job market sluggish. This is a risk factor that could threaten potential demand in the office market.
Also, external shocks (i.e. sovereign risk) could result in lower than expected economic growth. If this were to happen, certain areas that are particularly sensitive to economic conditions could enter a downturn.
Market trends in the Seoul office market in 2009
Lifted by economic growth of 4~5%, the Seoul office market was booming following the IMF crisis with low vacancy rates in the 1% range and rents rising 5~8% per year.
Although the domestic office market was initially unaffected by the global financial crisis, vacancy rates in the Gangnam area have surged to the 4% range in H2 2008, and the market was in a downturn throughout 2009.
Recently, however, the rise in vacancy rates has slowed, rents have levelled off, and the office rental market appears to be stabilizing.
Although transaction volumes have increased, available space continues to rise, and transaction amounts peaked. Prices continue to decline, but have recovered to 70~80% of peak levels, and prices for large buildings in key areas are back to 95% of peak levels.
2010 outlook for the office market and supply and demand conditions
The continuing domestic economic recovery, the government's economic stimulus measures, and an economic growth outlook of 4~5% are positive factors for the office market. However, the office rental market lags behind the economy, and will be able to recover in H2 on the back of an economic recovery in H1.
New office space of 830,000m2 is expected in 2010 (up 140% YoY, downtown 61%,
Gangnam 28%). This additional supply is likely to increase vacancy rates in key areas.
Investment demand in the office markets, with expected yields of 5~6%, is expected to
continue, with a focus on prime buildings. However, transaction prices may soften due to rising interest rates and additional supply.
Mid-to-long term outlook
While overseas office markets have seen vacancy rates rise to the 10% range following the financial crisis, the Seoul office market has benefited from somewhat resilient demand and vacancy rates have been in the 4% range.
Aggregate new supply in Seoul is expected to be sufficient since large-scale new developments are planned in the 3 major areas, as well as Pangyo, Songdo and Yongsan.
However, in spite of the government's economic and employment stimulus measures, domestic demand and job creation remain weak and the economic recovery is uncertain.
As a result, new office demand is likely to be limited and may not be able to absorb
the large-scale new supply that is already planned.
Taking into account the concentration of office demand in certain areas and in buildings of a certain scale, demand is likely to be focused in prime buildings in major areas, which will exacerbate imbalances in supply and demand.
Implications
The domestic economy is expected to recover on the back of recovering external demand and improving investment conditions. Thanks to the government's stimulus measures, liquidity will be ample in H1 and will flow into the domestic market.
The prime office market is emerging as a new investment target for domestic liquidity,
and banks will need to comprehensively analyze this market as they adjust their portfolios.
In spite of external factors such as renewed financial turmoil, prices for prime offices in key areas are recovering to pre-crisis levels and demand remains resilient. Institutional investors with a long-term horizon are likely to continue to favor this market.
However, investment yields from the office market are expected to be somewhat limited due to the lingering effects of the financial crisis and new supply from large-scale developments.
In spite of the government's job creation policies, the domestic economy remains structurally weak and the job market sluggish. This is a risk factor that could threaten potential demand in the office market.
Also, external shocks (i.e. sovereign risk) could result in lower than expected economic growth. If this were to happen, certain areas that are particularly sensitive to economic conditions could enter a downturn.