하나은행 하나금융연구소

▶ 서브프라임 모기지 불안 현황 글로벌 금융 불안의 핵으로 부상한 서브프라임 모기지 불안 지난 2월말 중국 충격에 이어 미국의 서브프라임 모기지 불안이 글로벌 금융 불안의 핵으로 부상하 고 있으며, 실은 중국發 금융 불안의 배후에도 이 문제가 자리 잡고 있었다는 게 중론 미국의 제 2위 모기지 전문회사인 뉴센츄리 파이낸셜의 파산 위기가 직접적인 계기였지만, 이미 지난 2월 초 대형은행인 HSBC의 관련 모기지 대출에 따른 손실 가능성 경고로 본격적으로 점화 ▶ 서브프라임 모기지 시장의 이해 서브프라임 모기지의 개요 서브프라임 모기지는 신용점수가 불량하거나 지불능력이 떨어지는 등 일반적인 모기지 론을 신 청할 수 없는 자를 대상으로 일정한 가산 금리와 상환 관련 규제를 더해 자금을 공여하는 모기지 모기지의 분류: (1) 프라임(Prime) 모기지: 신용점수 660 이상이고 LTV 80% 이하 (2) 준프라임 (Near-Prime) 모기지: 신용점수 580~660이고 LTV 90% 이하, 혹은 LTV 80~90%이고 신용점 수 660 이상 (3) 서브프라임(Subprime) 모기지: 신용점수 580 이하이거나 LTV 90% 이상 서브프라임 모기지 시장 구조 모기지 창출 과정에서 주로 22,000여개의 모기지 전문회사들이 주도하며, 모기지 인수 과정에서 도 패니 매와 프레디 맥 등 우량 기관의 참여는 저조 발행 및 유통 경로: 가계 차입자 → 모기지 대출자 혹은 창출자 → 상업은행/투자기관(환매수 요청 가능하며, MBS와 CDS 등을 발행하고, CDS 매수를 통해 디폴트 리스크 헤지) → 투자자 서브프라임 모기지 시장의 급성장과 부실화 1990년대 중반 이후 미국 중산층의 주택 보유율이 점차 한도에 이르고, 신용 경색 과정에서 프라 임 시장이 위축되면서 대체 시장으로 각광을 받으며 부상 2003년 이후 저금리 수혜와 변동금리 모기지의 도입 확산으로 부동산 붐과 더불어 가속적인 성장. 이후 저금리 수혜의 종료와 부동산 경기 고점 통과, 경쟁적인 대출 기준 완화로 급격한 부실화 ▶ 서브프라임 모기지 불안의 파급효과 서브프라임 사태로 인한 연쇄 충격 우려 서브프라임 충격이 준프라임(Alt-A) 시장으로 확산되면서 당분간 미국 부동산 시장 한파 지속 특히 서브프라임 모기지의 증권화가 급격히 진전된 가운데 발행 및 유통 사슬 전반의 동반 부실화 에 따른 ‘승수 효과’가 주목되며, 동시에 모기지 증권화 위축에 따른 ‘피드백 효과’도 경계 서브프라임 충격의 직접적인 영향력은 제한적 서브프라임 모기지가 전체 모기지 시장이나 미국 경제에서 차지하는 비중은 비교적 미미 아직 신용이 우량한 프라임 모기지 부문은 여전히 견실: 부실 정리를 통한 업계 구조조정 촉진 임금 및 가계 소득이 회복되고 고용이 견실한 가운데 미국의 부동산 및 소비 지탱 여력이 상존 최근 각종 악재 속출로 일련의 조정을 거치며 시장 내성력 강화: ‘건전한 조정’ 서브프라임 충격의 간접적인 영향력 주목 풍부한 유동성에 기반한 리스크 추구가 과도한 수준에 이른 가운데 금융시장의 취약성 부각 미국 등 글로벌 경제 전반에서 부동산 버블 붕괴 및 경제 경착륙 리스크 고조 증권화의 진전과 결부된 복잡한 발행유통 경로에 따른 승수 효과와 피드백 효과의 불확실성 ▶ 국내 경제 및 금융시스템에 미칠 영향 낙관적 시나리오: 미국 부동산 시장의 국지적 조정 실물경제: 美 부동산 경기 저점통과 → 美 경제 연착륙 → 불확실성 해소 → 국내 수출/내수 부양 금융시장: 단기 불안 지속 → 리스크 재평가와 시장 변동성 지속 → 엔 캐리 트레이드의 부분 청산 및 글로벌 포트폴리오 재편 → 엔화 강세 등 국내 시장 수혜 비관적 시나리오: 미국 부동산 시장의 경착륙 실물경제: 美 소비 급랭과 경제 경착륙 → 글로벌 성장 둔화 및 부동산 버블 붕괴 → 금융기관의 연 쇄 충격 및 대형 금융사고 → 국내 수출 위축 및 내수 심리 악화, 부동산 경착륙 금융시장: 美 경제 및 금융시스템 취약성 부각 → 리스크 기피 및 엔 캐리 트레이드 청산 → 글로벌 유동성 위축 및 금융 불안 전면화 → 국내 금융시장 충격(자산 대체 효과 부재) 국내 금융기관에 미칠 영향과 함의 직접적 충격 미미: (1) 산업적 측면에서 연관성 미미 (2) 투자 포트폴리오 측면에서 신흥시장이나 상업용 부동산에 치중 (3) 신용카드 대란 등을 거치며 국내 금융기관들의 선제적인 리스크 관리 간접적 충격에 주목: (1) 미국 등 세계 성장세의 둔화에 따른 대내외 자금 운용 및 조달 여건 악화 (2) 글로벌 금융 불안에 따른 대내외 투자 포트폴리오 실적 악화 (3) 파생금융상품 투자의 리스크 한국판 서브프라임 사태의 현실화 가능성 미미 국내 대부업체의 경우 대부분 신용대출에 종사하고 있기 때문에 부동산 충격의 영향력 미미 국내 저축은행의 경우 PF 등 부동산 대출 비중이 크며 여신 건전성도 취약한 편이지만, 대부분 예 금에 의존한 자금 조달 구조로 인해 연쇄적인 충격 가능성은 제한적

▶ U.S. Subprime Mortgage Problems as New Bomb of Global Financial Turbulence After the China shock earlier this year, problems in the U.S. subprime mortgage market are emerging as the new bomb of global financial turmoil. The default risk of New Century Financial, No. 2 mortgage lender in the U.S. is the trigger, but soon spills over all subprime industry and U.S. housing industry. It raises the risk that U.S. economy may head into a recession or a hard landing. ▶ Direct Effects of Subprime Mortgage Problem Shoule Be Limited, but Potential Indirect Effect Should be Closely Watched The imminent effects of the subprime mortgage problem on U.S. housing and economy are limited, as the size of affected firms is yet small and other sectors of mortgage market are healthier. Also, with wages and incomes rising, there is a substantial cushion to sustain consumption, which has been so dependent on the housing boom that it is vulnerable to housing bust. Indeed, subprime troubles may serve as an opportunity to clean up some of the excesses in the mortgage and housing markets. However, it is worth keeping a close eye on the indirect effects of the subprime mortgage problem. First, global financial markets are very susceptible to any bad news, as risk-taking resulting from excess liquidity has reached a peak. Second, concerns about the risk of a housing bust and a hard-landing of the economy all over the world arises. As such, this shock could make that risk become a reality. Finally, with the spread of securization, the chain of origination and distribution in mortgages becomes complicated, and thus could trigger a contagion effect on all related concerns and therefore constitute systemic risk. ▶ Optimistic vs. Pessimistic Scenarios: Effects on Korea's Economy and Financial Markets Under an optimistic scenario, the subprime troubles woule be confined to a correction in the housing itself, leading to a bottoming-up of the housing. That would promise a soft-landing and a recovery of U.S. economy later, thus help the export of Korean products and domestic consumer sentiment. Meanwhile, in the short run, the U.S housing sector should continue to be corrected and stimulate concerns, particularly in the financial markets, about where this correction leads. So, volatility of financial markets is likely to increase because of reassessment of risk. But this correction must be a healthy correction of imbalances and, with gradual rise of yen related to the unwinding of the yen-carry trade and a rebalancing of global asset portfolio, could help the financial markets in Korea. Under a pessimistic scenario, the subprime troubles could lead to a hard landing of the entire U.S. housing sectors and a sharp reduction of consumption in the U.S. That raises the possibility of recession, not only in the U.S. but also all over the global economy. In such a case, the Korean economy would be hit hard, with a fall in exports and subsequent housing collapse in Korea. And, because many global financial institutions have been heavily exposed to the housing sector in recent years, that shock could cause some major financial insititutions to fail, as the collapse crisis of LTCM did in 1998, and stir up the global financial markets. This turmoil would facilitate a violent adjustment of the global asset prices, from which Korean financial markets are not immune . ▶ Direct Effects on Korean Financial Institutions Limited, but Potential Indirect Effects Should be Closely Watched The direct effects of the U.S. subprime troubles on Korean financial markets can be contained. First, in terms of industry, the direct connection between the U.S. housing sector and the Korean housing sector is limited. Second, in terms of investment portfolios, domestic financial insititutions have focused on emerging markets rather than the U.S. or mature markets, and on commercial real estate rather than the residential sector. Third, Korean financial institutions have preempively managed risks related to loan and investment portfolios. But there is a need for caution with regard to the indirect ripple effects the U.S. subprime troubles. First, the U.S. and the global economy may be hit by these problems, so the ability of Korean financial institutions to raise funds and conduct operations may be worsened. Second, as risk aversion incresses and global liquidity is tightened, the performance of all investment portfolios is likely to go bad. Last, considering the widespread use of derivatives in Korea, the indirect effect of mortgage securizations and their potential effects on Korean financial institutions is too complicated to identify or predict.

Ⅰ. 서론 1 Ⅱ. 서브프라임 모기지 불안 현황 2 1. 서브프라임 모기지發 글로벌 금융 불안 2 2. 최근의 주요 사태 추이 및 경과 3 3. 시장 반응: 낙관론 對 비관론 5 Ⅲ. 서브프라임 모기지 시장의 이해 7 1. 서브프라임 모기지의 개요 7 2. 서브프라임 모기지 시장 구조 8 3. 서브프라임 모기지 시장의 급성장 9 4. 서브프라임 모기지 시장의 부실화 10 Ⅳ. 서브프라임 모기지 불안의 파급효과 12 1. 서브프라임 사태로 인한 연쇄 충격 우려 12 2. 증권화에 따른 승수 및 피드백 효과 주목 13 3. 서브프라임 충격의 직접적 영향력 제한적 14 4. 서브프라임 충격의 간접적인 영향력 주목 16 Ⅴ. 국내 경제 및 금융시스템에 미칠 영향 18 1. 국내 경제와 금융시장에 미칠 영향 18 1) 낙관적 시나리오: 미국 부동산 시장의 국지적 조정 18 2) 비관적 시나리오: 미국 부동산 시장의 경착륙 19 2. 국내 금융기관에 미칠 영향과 함의 21 [보론] 서브프라임 사태와 국내 대부업체/저축은행 부실 위기 22 1) 미국 Finance사의 자산 운용 22 2) 국내 대부업체의 자산 운용 23 3) Finance사와 국내 대부업체의 자금 조달 23 4) 국내 저축은행의 자금 조달 및 운용 24