하나은행 하나금융연구소

▶ 중국 부동산/개발은 외자에 큰 영향을 받고 있으며 단기적으로 침체양상을 보이나 장기화될 가능성은 낮음 ● 2006년 이후 부동산부문으로의 급격한 외자 유입은 중국 부동산시장을 선도하면서 부동산가격 상승 및 개발사업 활성화를 유인함 ● 지속적인 핫머니의 유입은 중국 경제에 위안화 절상 압력, 물가상승, 부동산 가격 급등 등의 부담을 주었으며 이에 따라 중국 정부는 부동산 투자/개발시장을 규제하고 외자투자를 제한하기 시작함 ● 정부의 규제 강화에 따라 부동산가격은 2007년 말 이후 조정받고 있으나 충분한 부동산 수요 및 개발 수요로 인해 조정국면이 장기화되지는 않을 전망 ● 부동산투자의 증가율은 고정자산투자의 증가율보다 높게 나타나고 있으며 여전히 동부지역의 투자 비중이 높지만 향후 중서부지역의 투자가 증가할 것으로 예상됨 ▶ 최근 외자 부동산 매물이 증가하고 있으나 핫머니 유출가능성은 낮으며 오히려 개발시장의 외자 진입은 증가하고 있음 ● 최근 부동산가격의 하락과 세계부동산시장의 조정으로 외자부동산 매물이 증가했으며 핫머니 유출 위험성이 제기됨 ● 부동산가격 하락 리스크는 주택 중심으로 나타나고 있으며 외자투자가 많은 상업용 부동산은 상대적으로 양호 ● 또한 외자 부동산의 매물은 미국 등의 부동산 침체지역 자금이 유입됨으로써 타 외자로 대체되고 있음 ● 부동산개발시장의 경우 자금수급이 어려운 중국중소현지업체의 개발권이나 업체를 인수함으로써 외자규제에도 불구하고 진입이 활발해지고 있음 ▶ 중국정부의 부동산 개발/투자 규제는 법인설립, 용지 취득, 외화반입, 청산 등의 규제가 강화되었음 ● 중국정부는 부동산시장의 급등 원인을 외자, 토지사용권에 대한 과당 경쟁 등으로 보고 있음 ● 이에 따라 중국정부는 최근 3년간 외자기업의 법인설립, 용지취득 시장화, 외화 유출입의 제한, 토지청산에 대한 세제 강화, 유휴토지 규제 등과 관련한 제도를 정비하였음. 즉 외자의 건설과정보다 투자 및 자금회수단계에 집중적으로 규제하고 있음 ▶ 외자의 부동산 투자에 대한 규제가 강화되었으나, 수요 유지, 물권법 및 등기법 등의 환경개선 효과로 외자의 부동산투자는 지속 ● 최근 외자의 부동산 투자 규제는 외환정책, 물가, 부동산 급등에 따른 것으로 지속적인 개발이 요구되는 중국으로서는 장기적으로 규제할 수 없을것으로 보임 ● 또한 부동산 투자규제에도 우회적인 투자가 가능하고 중장기적으로 부동산 수요 및 개발수요가 존재하기 때문에 투자는 지속 ● 특히 물권법 및 등기에 관련된 제도는 외자의 권리를 보호하고 투자/개발시장의 불확실성을 감소할 뿐만 아니라 수요를 창출하는 계기로 작용

▶ The short-term slowdown in Chinese real estate and development is unlikely to become drawn out ● Since 2006, a rapid inflow of foreign capital into the real estate sector has supported a sharp rise in real estate prices and increasing development. ● Continuing inflows of hot money have led to yuan appreciation, rising inflation, and surging real estate prices. As a result, the Chinese government has begun to regulate the real estate investment and development market and limit inflows of foreign capital. ● Strengthened regulations have resulted in a correction in real estate prices in 2008. However, the correction is unlikely to be long-term due to ample demand for real estate and development. ● Growth of investment in real estate is higher than that for fixed assets, and the eastern region continues to account for a large portion of investment. However, investment in the southwest regions is expected to rise. ▶ An outflow of hot money is unlikely, and foreign capital is actually flowing into the development market ● The recent decline in real estate prices, both in China and globally, has led to a rising number of properties for sale and growing fears that an outflow of hot money. ● However, the residential sector is leading the decline in prices, and commercial real estate, which is where most foreign capital is concentrated, has held up well so far. ● Also, foreign capital from the sale of properties is flowing to hard-hit areas such as the U.S., and is being replaced by foreign capital from other regions. ● Despite tightened regulations, foreign capital is flowing into the real estate development market through the purchase of licenses from and acquisition of small-to-medium sized local firms that face funding difficulties. ▶ The Chinese government is strengthening regulation of real estate development and investment ● The Chinese government considers foreign capital and excessive competition for rights to construction lots to be the root cause of the surging real estate market. ● As a result, over the past 3 years, the government has tightened regulations on the following: establishment of firms using foreign capital, shift to a market-based system for lot acquisitions, limits on flows of foreign funds, taxes on the disposal of lots, and idle lots. Concerning foreign capital, the regulations have focused more on investment and withdrawals rather than construction. ▶ Foreign investment in Chinese real estate is expected to continue on the back of persistent demand ● The recent regulations on foreign capital investments in real estate have been driven by foreign exchange policies, inflation, and surging real estate prices. However, there is continuing demand for development, and these regulations are unlikely to be long-term. ● Also, indirect methods of investing in real estate are available, and since mid-to-long term demand for real estate and development is steady, investment is expected to continue. ● In particular, realty laws and the registration system protect the rights of foreign investors. This will reduce uncertainty in the investment/development market and help support demand.

Ⅰ. 서론 1 Ⅱ. 중국의 부동산 투자/개발 동향 1 1. 중국 부동산/건설 시장 동향 1 가. 부동산 시장 동향 2 나. 건설 시장 동향 4 2. 중국의 투자 동향 5 가. 중국의 외자 투자 동향 5 나. 우리나라의 중국 투자 동향 6 다. 최근 중국의 외자 부동산 투자 동향 8 Ⅲ. 중국의 외자 부동산 투자/개발 과정 9 1. 외자 부동산 개발 과정 9 가. 중국의 부동산 개발 과정 및 유의 사항 9 나. 주요 부동산 개발 과정 11 2. 외국인 부동산 투자 과정 15 가. 투자과정 15 나. 주요 투자방식 16 Ⅳ. 중국 부동산투자/개발 제도 변화 및 영향 19 1. 2006∼8년의 부동산 관련 제도 변화 19 가. 토지관리 관련 제도의 변화 19 나. 2006년12월 <부동산 개발기업의 토지 부가가치세 청산관리 문제에 관한 통지> 22 다. 2007년 8월 <도시부동산관리법> 수정내용 23 라. 2007년 11월 국무원 <신개공 공정관리 강화와 규범에 관한 통지> 23 마. 2007년 9월 <상업성 부동산대출관리에 관한 통지> 23 바. 2007년 3월 <물권법> 통과에 따른 토지소유제 간접 인정 25 사. 2008년 1월 국무원의 <토지사용절약추진에 관한 통지> 27 아. 2007년 12월 부동산등기제도 27 2. 외국인 부동산 투자 관련 제도 동향 28 가. 부동산시장의 외자 진입과 관리규범화에 관한 의견 28 나. 외상 부동산 직접투자의 외환업무에 대한 심사 및 관리 강화 29 다. 2007년 12월 외상투자 산업목록의 수정 30 라. 향후 외자의 부동산시장 유입에 관한 정책 향방 전망 32 3. 주요개발 리스크와 제도변화의 영향 34 참고문헌 36