하나은행 하나금융연구소

▶ 부동산시장은 주택 중심으로 조정 받고 있으나 투자가능성 존재 ● 부동산 시장은 투자자금의 유입과 수요의 증가로 인해 촉발되었으며 최근 경기과열과 조정을 거치며, 주택시장을 중심으로 2008년 상반기 20~30% 하락 ● 이로 인해 경기 호황기에 금융자금을 이용 공격적으로 사업을 확대했던 베트남 기업들은 최근 고임금, 원자재가격 급등, 이자율 급등 등으로 경영상 어려움 존재 ● 사회전반적인 부동산 상승기조는 아니지만 지역별로 양호한 시장은 여전히 존재하며 충분한 내수기반 및 경제성장률, 외국인 투자 증가세 유지로 인해 회복 예상 ● 오히려 최근 조정과 베트남기업의 경영난으로 토지획득, 사업권 이양 등의 투자기회는 확대되는 추세 ▶ 베트남 투자환경은 투자보호, 재산등록 등이 열위에 있으나 개선되는 중 ● 유사한 투자환경을 보였던 중국과 비교시 사업착수, 투자허가, 신용대출, 세금, 고용 부분에 있어서는 양호해졌으나 투자보호, 재산 등록은 여전히 낮은 수준을 보임 ● 최근 경영비용의 증가로 단순임가공업의 투자환경은 악화되는데 반해 유통업 및 서비스 산업의 개방계획, 외국기업 차별 조건 제거, 외국인 근로자 관련 규제 완화 등 향후 시장개방과 투자규제 완화가 예상되면서 사업용이성은 증대 ▶ 베트남 외국인 부동산 시장의 투자 현황 ● 대부분의 외국인 부동산개발은 택지개발에 투자하여 주택이나 아파트를 건설, 분양하는 투자건설형태의 진출을 선호 ● 최근 베트남 정부는 도심의 주요 지역은 국영건설업체에게, 개발자원 부족지역 등은 외국건설업체에 개발권을 부여하는 추세 ● 2000년대 이후 법령 개정 및 일본 업체들의 약진으로 국내 건설업체들은 인프라 보다 주거, 오피스 등 부동산 개발 투자 사업에 투자 집중 ● 최근 부동산침체에 따라 국내개발투자사업의 리스크가 제시되고 있으나 오피스 시장은 충분한 수요와 가격을 유지하면서 양호함. 또한 주택시장도 시장별 특성에 의해 양호한 분양을 유지하고 있음 ▶ 베트남의 외국인 부동산 개발 추진은 주로 토지법과 투자법에 근거 ● 2003년 토지법의 전면개정에 이어 2003년 건설법, 2006년에는 주택법, 2007년에는 부동산 사업법 등 2000년대에 주요 법령이 제정되었으나 여전히 법정체계가 미흡하며 지속적으로 정비 중에 있음 ● 외국인의 부동산투자는 외국 투자법과 토지법에 근거하며 투자 관련 행정 절차법적 성격을 갖고 있음. 이에 따라 투자허가서 중심으로 개발사업이 추진되고 있음 ▶ 현재 부동산 개발 추진 상 리스크 ● 베트남의 부동산 개발 사업은 법령 및 제도가 미비, 부동산 시장의 투명성결어 등의 불확실성이 존재함. 제도가 정비되는 과정이며 아직 구체화되지 못한 부분으로 인해 법적 모호성, 중복 등이 존재 ● 특히 경제 및 투자환경의 급변과 외국투자자금의 급증 등에 따라 단기· 대응적인 제도가 제·개정되면서 관계 부처의 다원화, 통일된 정책 수립 및 집행 미흡, 동일사안에서 법령 간 모순 발생 등의 문제가 발생함 ● 지속적인 제도개선에도 불구 외국법인에 대한 차별이 존재하며 이에 따라 현지기업과의 파트너쉽이 중시되며 사업관계상 불이익을 감수해야하는 경우가 많음 ● 또한 토지가격의 상승, 정부 정책 상 부동산 개발용 토지 확보의 제한, 부정부패, 입찰 제도의 투명성 결여, 정부의 공사 보증 미약, 토지 사용권 획득 및 보상 등으로 개발 지연 등의 애로점과 리스크 존재 ▶ 베트남 부동산 시장 제도는 투자환경에 긍정적인 방향으로 계속 개선 중 ● 베트남의 부동산 관련 제도는 개선되고 있으며 장기적으로 긍정적인 투자환경에 긍정적인 영향을 줄것으로 예상되면서 최근 조정에도 투자가능성이 높은 시장임 ● 2008년 들어서 사회주택건설용지계획 의무화와 누진과세 도입 및 부동산거래세 인하, 농지의 용도전용 제한, 사용권의 Red Book으로 통합, 외국인 주택소유권 규제 완화, 부동산 사업법의 시행규칙의 시행 등이 제도화되거나 고려 중에 있음 ● 이러한 제도변화로 사업이 제한되는 경우도도 있으나 궁극적으로 각종 사업의 양도 및 정보의 공개, 거래 당사자의 이익보호 측면에서 개선되면서 개발시장의 불확실성이 개선되고 있음

▶ The correction in the real estate market is centered on residential housing, but investment remains a possibility ● Following a surge triggered by inflows of investment funds and rising demand, the real estate market is undergoing a correction and has fallen 20~30% in 2008. ● Vietnamese firms that expanded aggressively during the economic boom are now facing difficulties due to rising wages, raw material costs and interest rates. ● However, certain regions have remained resilient during the current downturn, and the market is expected to recover thanks to solid economic growth and increasing investment by foreigners. ● In fact, the current market correction and the difficulties faced by local firms offer investment opportunities through the acquisition of land and building rights. ▶ The investment environment, including investor protection and asset registration, is weak but improving ● In comparison to China, which has a similar investment environment, Vietnam has improved in terms of licensing, investment approval, unsecured loans, taxes and employment, but investor protection and asset registration remain at a low level. ● Rising operating costs have made the investment environment for basic processing industries unfavorable. However, the opening up of the retail and services sectors, removal of special requirements for foreign companies, and easing of regulations on foreign workers will make it easier to conduct business in Vietnam and create a more favorable investment climate. ▶ Environment for foreign investment in real estate ● Most foreign investors focus on land development and favor construction and sales of residential housing or apartments. ● Recently, the government has been allocating development usage rights for key urban areas to state-owned construction firms while relegating foreign firms to areas that lack development resources. ● After 2000, following amendments to the regulations and the weakening of Japanese firms, Korean construction firms have focused their investments on the development of homes and offices rather than infrastructure. ● The recent correction in the housing market poses risks to Korean development investment firms, but the office market is maintaining prices thanks to ample demand. Also, sales of new homes have been resilient for certain portions of the market. ▶ Foreign investment in real estate development is supported by the Land Act and the Investment Act ● A number of important changes were made to the legal framework after 2000, including the amendment of the Land Act in 2003, and passage of the Construction Act in 2003, the Housing Act in 2006 and the Real Estate Industry Act in 2007. However, the legal framework remains insufficient and is continuously undergoing changes. ● Foreign investment in real estate is permitted under the Foreigners' Investment Act and the Land Act, but is a highly bureaucratic process. As a result, the development industry is driven by the allocation of land usage rights. ▶ Current risks in real estate development ● An insufficient legal framework and low transparency are risks in Vietnam's real estate development industry. The legal system is in transition, and some areas remain uncertain or contradictory. ● In particular, short-term regulatory changes are being implemented to cope with the rapidly changing environment and the inflow of overseas funds. As a result, there is a lack of coordination among relevant ministries, and in some cases, the application of some laws has been inconsistent. ● Despite regulatory reforms, foreign firms are treated differently from local firms, leading to a prevalence of partnerships with local firms, which has had a negative impact in many instances. ● Other risks include rising land prices, government restrictions on securing lots for development, corruption, a lack of transparency in bidding, and delays in allocating usage rights. ▶ Vietnam's real estate investment environment is continuously improving ● The real estate system is improving and will likely have a positive effect on the investment environment in general. Despite the recent correction, this market offers many investment opportunities. ● The following have been implemented or are under consideration in 2008: introduction of a progressive tax, lower taxes on real estate transactions, restrictions on use of agricultural land, combination of usage rights in the Red Book, easing of regulations on home ownership by foreigners. ● Although some of these changes will hamper the industry, in the long run, they will improve the sharing and transfer of information among companies and protect corporate earnings, thus reducing uncertainty in the development market.

Ⅰ. 베트남의 부동산 투자/개발 동향 1 1. 베트남 부동산 시장의 투자 환경 1 가. 베트남 경제 특징 및 구조 1 나. 외국인 투자 유치정책 및 투자 환경 평가 3 다. 베트남 정부의 부동산 및 건설 정책 동향 6 2. 외자 기업들의 부동산 시장 진출 현황 8 가. 외자기업의 진출 현황 9 나. 국내기업들의 진출 현황 10 Ⅱ. 베트남의 부동산 관련 법제 동향 12 1. 베트남 부동산 관련 법제의 변천사 13 2. 일반적인 부동산 관련 법령 검토 14 3. 외국인의 BOT 투자에 관한 법령 검토 16 4. 최근 주요 정책 및 제도 이슈 17 Ⅲ. 주요 투자/개발 시장 및 사례 분석 19 1. 외자의 투자/개발 시장 특징 19 2. 오피스 빌딩 20 가. 주요 오피스 시장 동향 20 나. 오피스 개발 사례 : 베트남 비텍스코 파이낸셜 타워 22 3. 호텔 23 가. 주요 호텔 시장 동향 23 나. 호텔 개발 사례 : 하노이 Lien West Lake 리조트 호텔 공사 24 4. 상업용 건물(Retail Market) 25 가. 주요 상업시설 시장 동향 25 나. 상업용 건물 개발 사례 25 5. Serviced Residence 27 Ⅳ. 베트남 부동산 시장 진출 리스크 29 1. 베트남 부동산 시장 진출 시 일반적인 장애요인 29 가. 일반적인 시장 진출 장애요인 29 나. 베트남 부동산 시장의 가능성 30 2. 베트남 부동산 투자/개발 단계별 제도적 고려 사항 및 리스크 요인 분석 31 가. 사전조사 및 주체요건 확보 단계 32 나. 입지에 대한 의견 청취 단계 34 다. 건설허가신청 단계 34 라. 착공 이후 단계 36 참고문헌 38