하나은행 하나금융연구소

Ⅰ. 중국 부동산경기의 조정 가능성이 나타나기 시작
§ 중국 주택가격은 버블 우려 속에서도 상승 지속: 2012년 중반 회복세로 반전한 100대 도시 평균
주택판매가격은 2013년중 11.5% 상승. 특히 1급 도시 주택가격 상승률은 23.4%로 대도시를 중
심으로 주택버블 우려. 다만 지방 3급 도시 일부에서는 최근 하락세 시작
§ 그림자금융을 통해 부동산에 자금집중: 2009년 4조 위안 경제대책 실시 이후 부동산에 유동성
유입이 본격화되며 연이은 억제책에도 불구 주택가격 상승세 지속. 2014년 3월 전인대에서는 부
동산 가격변동이 금융시스템 및 지방정부 재정문제로의 파급을 우려 예상보다 소극적으로 대응
§ 실수요가 주택가격의 급락을 억제: 풍부한 유동성 공급은 물론 강한 주택 실수요가 주택가격 상
승을 뒷받침. 도시화율이 연평균 1.4%씩 상승하고, 인구구조의 변화로 수요층이 확대되고 있으
며, 발표보다 실제 주택보유율이 낮아 강한 대기수요가 존재
Ⅱ. 그림자금융-지방재정-부동산시장의 일체화로 리스크 확대되나 신중한 대응 예상
§ 2012년 중반부터 주택가격 재상승: 2009년 이후 대규모 자금이 부동산시장에 유입됨으로써 주택
가격이 급등. 주택가격은 2009년~10년 중반까지 상승한 후 2011년에는 조정이 진행되었으나
2012년 중반 이후 그림자금융의 확대와 더불어 다시 가파르게 상승
§ 금융-재정-부동산의 일체화 진전의 위험성: 2012년 중반 이후 그림자금융을 통해 부동산시장에
유동성이 과잉 공급되어 그림자금융-지방정부재정-부동산시장의 일체화가 진행. 이로 인해 부동
산버블이 붕괴할 경우 그림자금융을 포함한 금융시스템의 불안이 고조될 위험성
§ 그림자금융의 리스크 확대: 중국 그림자금융의 규모는 선진국보다 크지 않으나 증가속도 및 부동
산 집중은 큰 문제. 또한 정확한 규모파악이 어렵고, 이재상품 대부분이 무보증 발행이며, 리스크
소재가 불분명하다는 점 등 불안요인도 다수 존재
§ 그림자금융으로 경제의 구조적 문제점도 부각: 그림자금융 확대로 거시정책과 금융감독 등 정책
유효성 하락, 금융의 효율성 저하 및 리스크 확대 등 구조적인 문제점들도 부각
§ 부동산 및 그림자금융에 대한 신중한 대응 예상: 그림자금융 규제가 부동산가격 상승을 억제할
수 있으며, 과도한 대응은 부동산버블 붕괴 위험을 가중. 역으로 부동산버블 붕괴는 그림자금융
을 포함한 금융시스템은 물론 실물경제에도 큰 충격을 초래할 수 있어 당국의 신중한 대응 예상

§ 그림자금융의 리스크에 대비: 그림자금융을 수행하는 금융기관에 대해 자본준비금 적립, 정보공
시 강화, 방화벽 구축 등을 통해 건전성을 확보할 필요가 있으며, 이는 부동산시장의 급격한 조
정을 예방하는 효과도 기대
Ⅲ. 성장 패러다임의 변화가 부동산시장 안정화 요인으로 작용할 전망
§§ 소비중심의 성장축 변화로 주택가격 안정화 기대: 투자에서 소비중심으로의 패러다임 변화는 과
도한 고정투자에 의한 자산 인플레이션을 완화시키고, 소비제약과 빈부격차의 원인인 주택가격
상승을 억제하기 위한 당국의 적극적인 정책대응 예상
§§ 자산가격 안정화가 부동산에도 적용: 2010년 이후 주가 등 증권의 수익률 저하에 대한 대안으로
유동성이 부동산시장에 집중. 그러나 중국경제의 저성장 진입과 자본의 한계생산성 저하로 인해
다른 자산과 마찬가지로 부동산도수익성 저하와 가격 안정화 예상
§§ 위안화 절하로 자산가격 약세 가능성: 금년초부터 시작된 위안화 약세가 부동산 등 자산가격의
약세 요인으로 작용할 가능성. 그동안 위안화 절상에 대한 기대로 유입되었던 외자들이 다시 유
출되면서 주식과 채권시장은 물론 부동산시장에도 약세요인으로 작용할 가능성
Ⅳ. 부동산발 금융불안 가능성에 대한 완충장치 마련 필요
§ 당국의 부동산경기 소프트랜딩 유도: 정책당국도 주택버블의 위험성을 파악하고, 부동산경기의
소프트랜딩에 초점을 둔 정책을 시행할 것으로 예상되지만 금융시스템에 대한 부동산경기 변동
의 영향력은 가중
§ 금융-재정-부동산의 일체화 리스크에 대응: 금융-지방재정-부동산의 일체화가 진전됨으로써 리
스크 발생시 파급효과 확대. 예금금리가 1~2%p만 상승해도 그림자금융과 예금금리간 스프레드
가 크게 축소되면서 그림자금융은 빠르게 위축될 가능성. 다만 LTV 60% 이하 관리, 정부의 대응
능력 등이 충격을 완충할 것으로 기대
§ 금융시스템에 대한 충격 완화 필요: 금리자유화, 그림자금융의 리스크 등으로 중국은행들의 수익
성 저하 및 부실채권 증가 가능성에 주목. 또한 중국은행들간 경쟁 격화는 물론 외국은행들의 중
국내 영업환경의 악화 가능성에 대비 필요