하나은행 하나금융연구소

▶ K-REITs는 J-REITs에 비해 시장 내부적으로 열위에 있는 상황 ● K-REITs시장은 제도적 미비와 시장 미활성화로 인해 J-REITs시장에 비해 기초자산이 부족하며 범위도 오피스 빌딩 및 상업시설에 한정 ● 자금조달면에 있어서도 J-REITs가 공모형 위주로 형성되면서 유동화 및 거래가 원활한데 반해, K-REITs는 사모 또는 사모중심의 혼합형으로 되어 있어 시장 확대 제한 ● J-REITs는 임대수익률 중심의 주식평가, 영속형, 회사형태로 운영되는데 반해 K-REITs는 매각가치 중심의 주식평가 만기형, 부동산펀드와 이원화되는 특성을 가지면서 크게 성장하지 못함 ▶ 최근 J-REITs시장은 세계 및 주식시장과 동조화로 시장 위축 ● J-REITs는 2006년 이후 급성장하면서 2007년 초기에 지수가 2,612P까지 상승하였으나 서브프라임 여파로 인한 외자 유출, 과거 주가 고평가로 인한 수익률 하락 등으로 급격한 조정 중 ● 세계 및 주식시장과 J-REITs시장이 동조화되고 급격한 지수상승으로 인해 고수익자산으로 인식되면서 분산효과가 상실됨 ● 타 시장보다 내부적으로는 긍정적인 펀더멘탈을 가지고 있으며 최근 주가조정에 따라 주당수익률이 회복되는데도 지수 하락은 지속되고 있음 ▶ K-REITs시장은 기초자산시장의 공급부족으로 양호한 수익률 기록 ● K-REITs 시장은 주요 기초자산인 서울 오피스 빌딩의 수급불균형으로 인해 공실률이 감소하고 있으며 주식이 지속적으로 상승하면서 2007년 연 20%의 수익률, 2008년 현재까지는 10%대의 양호한 수익률 수준을 보이고 있음 ● 또한 수익률에 있어 상당부분을 차지하는 매각가치가 오피스 빌딩 가격 상승으로 인해 급상승하면서 청산시 연평균 20∼50%의 높은 수익률을 보임 ▶ J-REITs는 단기적 회복이 어려운 상황인데 반해 K-REITs는 제도완화 기조와 함께 성장 발판 형성 ● J-REITs의 경우 외부적인 요인의 영향력이 증가하면서 내부 요인개선에도 불구하고 단기적 회복이 어려울 것으로 예상됨 ● 향후 세계경기의 개선으로 시장이 회복되더라도 타 상품의 상승률에 못미쳐 투자회복은 더딜 것으로 전망됨. 이에 따라 현재 설정액 이하로 자산가치가 하락한 국내 재간접 J-REITs도 당분간 위축될 전망 ● 반면 K-REITs는 양호한 시장기대와 수요, 제도적 규제완화로 인해 성장할 것으로 보임. 다만 부동산 펀드와 이원화된 간접투자시장 구조와 건설 및 부동산시장의 위축은 부정적 영향을 미침

▶ The K-REIT market is less developed than that of J-REITs ● K-REITs suffer from an inadequate system and an inactive market, and unlike J-REITS, their underlying assets are limited to office and commercial buildings. ● In terms of funding, public offerings are common for J-REITs, which enhances liquidity and transactions. In contrast, K-REITs are funded through private placements, which is hampering the growth of the market in Korea. ● J-REITs are incorporated as ongoing entities and their share price valuations are based on expected rent income. However, K-REITs are set up with a set maturity or as real estate funds, and their share valuations are based on asset liquidation value. ● These factors are hampering the development of K-REITs. ▶ The J-REIT market has recently contracted since it closely follows the global and Japanese stock markets ● J-REITs grew rapidly from 2006 to early 2007, when the J-REITs Index reached 2,612p. However, the subprime crisis has triggered an outflow of foreign funds and a correction of overvalued shares. ● The J-REIT market follows the global and Japanese stock markets, and grew accordingly until early 2007. Investors thus viewed J-REITs as high return investments, which limited diversification effects. ● Compared to other markets, the fundamentals for J-REITs remain favorable, and the recent share price correction has lifted expected returns. However, despite the recovery in expected returns, the J-REIT index is continuing to decline. ▶ Tight supply of office space is supporting K-REITs ● A mismatch in supply and demand for office buildings in Seoul, which are the main underlying asset for K-REITs, has resulting in falling vacancy rates and rising share prices. As a result, K-REITs have recorded solid returns of 20% in 2007 and 10% YTD. ● The high returns have been driven by valuation gains on office buildings which have risen in price, resulting in returns of 20~50% on average per year. ▶ J-REITs are unlikely to recovery in the near term, but K-REITs are set to grow as regulations are eased ● Despite improvements in internal factors, negative external factors are getting worse for J-REITs, making a recovery unlikely in the near term. ● Even if the financial markets and the global economy recover, J-REITs offer lower returns than other products, which will make a recovery in investment difficult. As a result, domestic indirect J-REITs will remain under pressure in the short term, even as their asset values have fallen below their initial investment prices. ● However, favorable expectations and demand combined with deregulation will support K-REITs. However, the divided structure of the indirect investment market with separate real estate funds, as well has the faltering construction and real estate market will have a negative impact on K-REITs.

Ⅰ. 서론 1 Ⅱ. J-REITs 시장 동향 2 1. J-REITs 시장 개요 2 가. J-REITs 개요 2 나. J-REITs의 자산 구성 특징 3 다. J-REITs의 성장 과정 3 라. 최근 J-REITs의 주요 제도 변화 4 2. J-REITs의 최근 동향 5 3. J-REITs 유형별 동향 7 가. 주거 특화형 8 나. 오피스 특화형 9 다. 상업시설 특화형 11 라. 복합형 12 4. 기초자산 시장 13 가. 주택 시장 13 나. 오피스 시장 14 Ⅲ. K-REITs 시장 동향 16 1. K-REITs 시장 개요 16 가. 구조 및 성장과정 16 나. 부동산간접투자시장에서 K-REITs의 장단점 16 2. 법제도(부동산투자회사법)의 개정에 따른 REITs 시장변화 18 가. 부동산투자회사법과 REITs시장의 변화 18 나. 2007년 7월 부동산투자회사법 개정의 주요 내용 20 3. K-REITs 시장의 최근 동향 22 가. K-REITs 시장의 동향 22 나. K-REITs의 수익률 동향 29 다. 기초자산 시장 동향 31 Ⅳ. 결론 33 참고문헌 36